7 điều cần biết trước khi đầu tư nhà trong hẻm cụt

Pháp lý phức tạp, thanh khoản kém, thường bị ép giá vì lưu thông bất tiện, xây sửa khó khăn... là những chướng ngại mà người mua nhà trong hẻm nhỏ dưới chuẩn  cần phải tính đến.

Chuyên gia bất động sản cá nhân, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh cho rằng câu chuyện mua nhà trong hẻm nhỏ có thể tóm gọn lại thành cẩm nang bỏ túi với 7 điều cần lưu ý trước khi bỏ tiền mua để ở hoặc đầu tư.

Thứ nhất, cần hiểu đúng về khái niệm hẻm. Theo quyết định số 88 ban hành năm 2007 của UBND TP HCM về lộ giới và quản lý đường hẻm trong các khu dân cư hiện hữu, đường hẻm là các tuyến đường phục vụ giao thông nội bộ khu vực và có lộ giới nhỏ hơn 12m. Phạm vi áp dụng của quyết định này là các quận nội thành cũ tại TP HCM bao gồm các quận: 1,3,4,5,6,8,10, Tân Bình, Bình Thạnh, Tân Phú, Gò Vấp, Phú Nhuận. Nhà trong hẻm tức là mặt tiền lộ giới của tuyến đường trước nhà nhỏ hơn hoặc bằng 12m.

Hẻm lại được phân ra 4 loại: chính, nhánh, cụt, chung. Hẻm chính là đường hẻm được nối thông vào đường phố (loại đường khu vực có lộ giới lớn hơn 12m) và các hẻm nhánh hoặc hẻm cụt khác. Hẻm nhánh là đường hẻm được nối vào đường phố hoặc hẻm chính, hoặc có liên thông với hẻm khác. Hẻm cụt là đường hẻm chỉ nối một đầu vào đường hẻm khác hoặc đường phố. Lối đi chung là đường hẻm cụt phục vụ giao thông nội bộ cho một số căn hộ, được hình thành khi phân tách lô đất. Theo quyết định này, độ rộng của hẻm tối thiểu phải là 3,5m, song hiện trạng tại TP HCM có hàng chục nghìn con hẻm cần phải được chỉnh trang do nhỏ hơn cả chiều rộng tối thiểu 3,5m, thậm chí nhiều con hẻm lòng đường chỉ vừa một xe gắn máy đi lọt.

Thứ hai, lưu ý nhà nằm trong hẻm càng nhỏ thì rủi ro pháp lý càng cao. Nếu lộ giới hẻm đang nhỏ (3,5m trở xuống), rất nhiều khả năng hẻm phải được chỉnh trang và quy hoạch lại. Trường hợp hẻm chưa được chỉnh trang mà nằm trong quy hoạch treo, chủ nhà sẽ không được sửa chữa, cơi nới, thay đổi hiện trạng đang có của nhà mình. Nhiều người đã rất khốn khổ vì quy hoạch treo này. Đó là chưa kể nhà trong hẻm thường bị cơi nới, lấn chiếm lòng hẻm, xây dựng sai phép có thể khiến công trình khó hoàn công.

Người mua nhà phố trong hẻm tại Sài Gòn phải cân nhắc nhiều khía cạnh trước khi chọn mặt gửi vàng. Ảnh: Vũ Lê

Thứ ba, chấp nhận lưu thông bất tiện. Nhà hẻm càng nhỏ thì di chuyển càng vất vả, đó là chưa kể tình trạng lấn hẻm để kinh doanh, xả rác, để xe vô tội vạ. Đặc biệt khi hữu sự, có cháy nổ, ma chay, cưới hỏi, giỗ chạp đều chật vật khó khăn không chỉ vì lưu thông tắc nghẽn mà còn không có chỗ đỗ xe.

Thứ tư, thanh khoản nhà trong hẻm cụt kém hơn những căn nhà hẻm to. Những nhà đầu tư khôn ngoan có câu nói cửa miệng là thà đổ tiền vào nhà nhỏ trong hẻm to còn hơn là mua nhà to trong hẻm nhỏ là vì lý do này. Nhà trong hẻm nhỏ giá thường rẻ nhưng lại phải tốn chi phí tân trang sửa chữa liên miên. Vì vậy khó tránh cảnh mua dễ bán khó hoặc kéo dài thời gian thương lượng, khó chốt giao dịch.

Thứ năm, hẻm càng nhỏ, giá trị căn nhà càng bị giảm sút so với tài sản ở vị trí khác có cùng giá trị. Khi cần tiền, bán nhà trong hẻm nhỏ thường bị ép giá, gặp rất nhiều trở ngại trong việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng do bị định giá quá thấp. Đơn cử nhà tại hẻm Phạm Viết Chánh, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, TP HCM diện tích đất 92m2, giá chỉ có 4,5 tỷ (chưa thương lượng), tương đương 49 triệu đồng một m2, trong khi cách đó vài căn một căn nhà nằm ở ngã ba lòng hẻm to hơn, xe hơi ra vào được lại có giá bán lên đến gần 80 triệu đồng.

Thứ sáu, xây dựng, sửa chữa nhà trong hẻm nhỏ, đường cụt thường bị đội chi phí rất nhiều so với những vị trí khác do không có chỗ chứa vật tư, vận chuyển vật liệu nhiều lần bị hao hụt, mất thời gian, tốn thêm chi phí nhân công. Thêm nữa, trong quá trình xây dựng khó tránh khỏi ảnh hưởng tường chung, vách chung, chống thấm khó khăn do ứ đọng nước nhà bên cạnh. Nhẹ thì xử lý nhanh thông qua thỏa thuận, nặng có thể tranh chấp kéo dài.

Thứ bảy, môi trường xã hội trong hẻm cụt thường chỉ ở mức trung bình trở xuống. Văn hóa nhà trong hẻm nhỏ phức tạp hơn chung cư gấp nhiều lần vì không có ban quản lý đôn đốc nhắc nhở mà chủ yếu vận hành trên tinh thần tự giác. Tính riêng tư bị hạn chế vì lòng hẻm quá hẹp, tập trung rác thải sinh hoạt không đúng nơi, mua bán lấn chiếm khuôn viên hẻm, cơi nới bằng cách đỗ xe, chứa đồ cũ ngay lòng hẻm, nạn trộm cắp... khá phổ biến. Điều này càng góp phần khiến nhà hẻm kén khách hơn các tài sản khác hoặc có tính thách đố cao đối với giới đầu tư.

Vũ Lê ghi